萬(wàn)科：輕舟將過(guò)萬(wàn)重山
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3月28日晚間，萬(wàn)科（000002.SZ）發(fā)布2023年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科營(yíng)收約4657.4億元，同比下降7.6%，凈利潤(rùn)約121.63億元，同比下降46.39%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約39.12億元，連續(xù)15年為正。年報(bào)顯示，2023年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售金額3761.2億元，位居行業(yè)第二；經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，全口徑收入同比增長(zhǎng)8.9%至558.1億元。截至2023年年末，萬(wàn)科在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債，全年回款效率保持100%，報(bào)告期內(nèi)新獲融資897億元。業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，2024年的工作重點(diǎn)包括“確保安全底線”“堅(jiān)定降杠桿”“做‘好產(chǎn)品、好服務(wù)’”“節(jié)衣縮食”等。其中，萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)兩年削減有息債務(wù)1000億元，將積極利用多種融資工具，全面融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)融資模式轉(zhuǎn)型。緊抓開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)回款2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，對(duì)房企經(jīng)營(yíng)形成全方位的考驗(yàn)。年報(bào)顯示，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在報(bào)告期內(nèi)受到挑戰(zhàn)，累計(jì)合同銷售面積同比下降6.2%至2466萬(wàn)平方米，合同銷售金額同比下降9.8%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2961.5萬(wàn)平方米，同比下降12.9%，結(jié)算收入4016.1億元，同比下降9.6%；結(jié)算毛利率為15.7%。2023年，萬(wàn)科來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收為4297.5億元，占比92.3%，毛利率同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。扣除稅金及附加后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為11.1%，較2022年下降3.5個(gè)百分點(diǎn)，其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為11.2%。盡管銷售承壓，但萬(wàn)科還是在2023年跑贏大勢(shì)，銷售回款排在行業(yè)第一陣營(yíng)。究其原因，據(jù)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海介紹，過(guò)去兩年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)重點(diǎn)聚焦投資原點(diǎn)、產(chǎn)品原點(diǎn)和操盤效率三項(xiàng)工作，“從結(jié)果來(lái)看，都取得了明顯進(jìn)展。過(guò)去兩年萬(wàn)科主動(dòng)投資的28個(gè)新項(xiàng)目已在去年上市，貢獻(xiàn)銷售額544億元，毛利率約20%；2023年當(dāng)年獲取、當(dāng)年銷售開(kāi)盤的項(xiàng)目有26個(gè)，銷售額481億元，平均開(kāi)盤周期120天。”年報(bào)顯示，萬(wàn)科2023年累計(jì)新開(kāi)盤項(xiàng)目50個(gè)，首開(kāi)當(dāng)日去化率67%，在合肥、東莞、杭州、上海等城市的6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷售回款率保持100%。截至2023年年末，公司已售未結(jié)合同金額為3604.4億元。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科累計(jì)獲取新項(xiàng)目43個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積596萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積333.3萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)總額約463.2億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為13899元/平方米。報(bào)告期內(nèi)公司新獲取資源以住宅品類為主，并主要分布在北京、上海、杭州、成都等城市。截至2023年年末，萬(wàn)科在建項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約5885.6萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積約3727.2萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)毛利率提升過(guò)去一年，萬(wàn)科持續(xù)發(fā)力經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。年報(bào)顯示，公司經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)收入（含非并表）224億元，同比增長(zhǎng)8.4%，NOI（凈營(yíng)業(yè)收入）111億元，同比增長(zhǎng)5.4%，該業(yè)務(wù)稅前毛利率提升5.2個(gè)百分點(diǎn)。分業(yè)務(wù)來(lái)看，2023年，萬(wàn)科旗下物業(yè)服務(wù)上市平臺(tái)萬(wàn)物云（2602.HK）營(yíng)收334.2億元，同比增長(zhǎng)10.2%；物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）經(jīng)營(yíng)收入41.8億元，同比增長(zhǎng)17.2%；租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)收34.6億元，同比增長(zhǎng)6.8%，公司旗下集中式公寓提供商“泊寓”在成本法下實(shí)現(xiàn)整體盈利；商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)收91.1億元，同比增長(zhǎng)4.6%；酒店與度假業(yè)務(wù)營(yíng)收2.8億元，同比持平。萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖表示，未來(lái)公司將持續(xù)推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)模式由重到輕，其中資產(chǎn)交易是業(yè)務(wù)由重到輕、持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)水平的一個(gè)重要路徑，萬(wàn)科今年的資產(chǎn)交易規(guī)模將比2023年（123億元）更大。值得注意的是，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)天然存在資金回收周期長(zhǎng)、占?jí)捍蟮碾y點(diǎn)，但過(guò)往長(zhǎng)期以來(lái)萬(wàn)科對(duì)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的退出甚少，且在持續(xù)建設(shè)大宗交易的能力。2023年對(duì)于萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)是個(gè)里程碑，其經(jīng)營(yíng)價(jià)值不斷成熟之余，在資產(chǎn)退出的能力建設(shè)上也趨向成熟，且公司在打通資產(chǎn)“投、融、管、退”商業(yè)模式閉環(huán)方面取得突破，對(duì)REITs以及Pre-REITs基金的設(shè)立更加成熟。截至2023年年末，萬(wàn)科旗下中金印力消費(fèi)REIT已完成網(wǎng)下詢價(jià)，預(yù)計(jì)募資32.6億元；萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT申報(bào)材料獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)受理；保障性租賃租房REIT已完成資產(chǎn)端的梳理、評(píng)估，正在開(kāi)展申報(bào)工作。劉肖進(jìn)一步表示：“萬(wàn)科對(duì)于REITs的資產(chǎn)擴(kuò)募有充足準(zhǔn)備，萬(wàn)科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。”新獲融資綜合成本下降當(dāng)前，房地產(chǎn)仍處于深度調(diào)整階段。安全，成為房企的生存底線。2023年，萬(wàn)科凈利潤(rùn)遭遇階段性挑戰(zhàn)，主要原因是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率均有下降，且公司對(duì)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了減值。同時(shí)，受非并表項(xiàng)目毛利率下降、部分非并表項(xiàng)目計(jì)提減值以及處置投資收益減少，萬(wàn)科報(bào)告期內(nèi)投資收益26.9億元，同比下降34.7%。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科對(duì)行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)的判斷沒(méi)有改變，維持市場(chǎng)處于超跌狀態(tài)的看法。不過(guò)，郁亮認(rèn)為，盡管行業(yè)已經(jīng)很難回到過(guò)去的高點(diǎn)，但前景依然廣闊。“我們要用動(dòng)態(tài)的眼光來(lái)看待住房需求。一方面，中國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)已經(jīng)從‘有沒(méi)有’到‘好不好’的階段，人均居住面積在不斷提升，住宅設(shè)施方面也有很大的改進(jìn)空間，比如配置電梯的需求亟待滿足。另一方面，中國(guó)的城市化進(jìn)程還沒(méi)有結(jié)束，這當(dāng)中還有業(yè)務(wù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。”過(guò)去一年，萬(wàn)科加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的互信合作，2023年境內(nèi)新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%（歷史新低），境外新獲融資131億元。截至報(bào)告期末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為54.7%；扣除預(yù)售賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%；有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元，占總資產(chǎn)的比例為21.3%，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比為19.5%。萬(wàn)科總裁祝九勝表示：“金融機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科的支持態(tài)度是肯定的，力度是足夠的。為了增加融資端的安全墊，公司正在與金融機(jī)構(gòu)積極商談各種融資方案，銀團(tuán)貸款代表了一種合作的可能。”與此同時(shí)，據(jù)萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭介紹，大股東深圳國(guó)資目前已經(jīng)采取了四大類措施，以市場(chǎng)化和法治化的方式幫助和支持萬(wàn)科，在途項(xiàng)目全部落地完成后，預(yù)計(jì)可幫助萬(wàn)科釋放的流動(dòng)性在百億規(guī)模以上。對(duì)于后續(xù)償債安排，萬(wàn)科也給市場(chǎng)吃下“定心丸”。祝九勝表示，公司2023年年末在手資金是一年內(nèi)到期剛性有息負(fù)債的1.6倍，整體安全墊相對(duì)充足。境外待還款的部分已經(jīng)做好安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額折合人民幣約56億元左右，公司已提前啟動(dòng)相關(guān)置換和還款準(zhǔn)備工作。萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)同樣不躺平，“節(jié)衣縮食”主動(dòng)降薪。年報(bào)顯示，在萬(wàn)科全職工作的8位董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金，萬(wàn)科管理層2023年度稅前報(bào)酬總額同比下降約74%至916萬(wàn)元。另外，自2024年3月28日起，郁亮、祝九勝、萬(wàn)科監(jiān)事會(huì)主席解凍自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元。
