綠城中國銷售均價5年來首次下降管理層否認存在“名股實債”
中新經緯3月28日電 (薛宇飛)綠城中國控股有限公司(下稱綠城中國)于27日發布2022年度業績公告，并于28日下午舉行了業績發布會。在房地產行業整體承壓的2022年，綠城中國全年銷售目標未能完成，銷售均價也出現近5年來的首次下降。 受到政策回暖的利好影響，綠城中國的授信額度達到4000億元，盡管負債率有所提高，但公司管理層對現金流狀況仍比較滿意。 營收增長超26% 銷售均價下降 國家統計局數據顯示，2022年中國商品房銷售額133308億元人民幣，同比下降26.7%。這種情況下，絕大許多頭部房企的銷售額都呈現下滑走勢。綠城中國2022年實現總合同銷售金額3003億元，低于2021年的3509億元，也未能完成3300億元的年度目標。 據克而瑞研究中心排名，2022年綠城中國合同銷售排名持續提升，位列中國第四。該公司的業務分為自投項目與代建項目，自投項目去年實現銷售額2128億元，其中，歸屬于綠城中國的權益金額約1224億元，權益比提升至58%。 從去年的銷售均價看，綠城中國自投項目銷售均價為26823元/平方米，低于2021年的28416元/平方米。2018年-2020年，綠城中國自投項目銷售均價分別約為25455元/平方米、25936元/平方米、26012元/平方米。 業績會上，綠城中國執行董事、董事會主席張亞東表示，對中國房地產的發展長期看好。2022年應當是波動中的谷底，他初步判斷，去年的筑底狀況已經過去，房地產市場開始進入復蘇階段。 2022年，綠城中國實現營業收入1271.53億元，同比增長26.8%；實現毛利220.21億元，同比增長21.20%；毛利率為17.3%，同比下降了0.8個百分點。2021年，該公司的毛利率下降了5.6個百分點，從2020年的23.7%下降到2021年的18.1%，降幅明顯。從2022年的數據看，這一降幅有明顯收窄的勢頭。 在綠城中國的營收中，物業銷售收入的占比達92.4%，為1175.37億元。2022年結轉收入的物業銷售均價為19999元/平方米，較2021年20467元/平方米略有下降。2018年-2020年，結轉收入的物業銷售均價分別為16290元/平方米、18325元/平方米、19673元/平方米。 從2022年自投項目銷售均價、結轉收入的物業銷售均價兩個指標都能看出，2018年以來，綠城中國的銷售均價持續提升，在2021年創下最高點，并于2022年有所下降。這一趨勢，也與去年房地產市場的走勢相一致。 2022年該公司物業銷售的毛利率為16.3%，同比下降1.2個百分點。該公司的業績公告解釋稱，“一方面是房地產行業形勢的變化，行業毛利率有所下降；另一方面是近年來受限價影響，公司品牌價值溢價未能充分體現。” 其他利潤指標上，去年綠城中國實現凈利潤88.95億元，同比增長15.7%；股東應占核心凈利潤64.14億元，同比增長11.3%。 總借貸規模增加 銀行授信額度達4000億 從2022年度業績公告看，綠城中國的現金指標仍保持穩定，盡管負債、負債率有所提高，但短債占比降到20%以下。 截至2022年末，綠城中國銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)為703.94億元，略低于2021年末的714.96億元，其中銷售監管資金218.65億元，較2021年末的109.51億元增加超百億元；總借貸1401.21億元，高于2021年末的1274.59億元；凈負債(總借貸減去銀行存款及現金)697.27億元，高于2021年末的559.63億元；凈資產負債率(凈負債/權益總額)為62.6%，高于2021年末的52.0%。 從長短債占比看，綠城中國一年內到期借貸余額為269.06億元，占總借貸的19.2%，低于2021年末的25.1%；銀行存款及現金的期末余額為一年內到期借貸余額的2.6倍，高于2021年末的2.2倍。該公司認為，“現金流較為充裕，債務結構也十分合理，為公司后續發展提供強有力的支撐。” 綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強在業績會上稱，去年下半年監管部門推出金融16條、融資三支箭以來，公司與銀行的授信規模進一步擴大，已經與14家銀行簽署戰略合作協議，獲得超4000億元的綜合授信額度支持，現金流可以說非常充裕。同時，公司會擇機進行債券發行。 自從中交入主綠城后，綠城的融資成本持續優化，再加上當前政策的助力，讓該公司2022年的總借貸加權平均利息成本降至4.4%，低于2020年的4.9%、2021年的4.6%。 少數股東權益大幅增加 管理層否認“名股實債” 據披露，因去年人民幣貶值，綠城中國計提了匯兌凈損失13.71億元，而2021年為凈收益3.82億元。匯兌損失也讓少數股東損益占比大幅提升。數據顯示，2022年，在綠城中國88.95億元的凈利潤中，控股股東應占權益為27.56億元，較2021年的44.69億元大幅下降；非控股股東應占權益為61.39億元，較2021年的32.18億元大幅增加，并明顯高于控股股東應占權益。 耿忠強稱，少數股東的權益增幅大且占凈利潤的比例高，主要是兩方面原因造成的。一是受匯兌損益的影響，公司發外債時是由綠城中國發行，相應的虧損或收益也直接影響到歸母凈利潤。對此，公司將在合適時機做一些對沖安排，減少外匯敞口的風險。二是與去年收入結轉的項目結構有關。由于2022年結轉占比較高的幾個項目都是合作開發，綠城的占比較低，導致少數股東的損益較大。 少數股東損益占比偏大，一般會被認為有“名股實債”的嫌疑。耿忠強表示，近兩年公司對外合作模式是真正的股權合作，不做任何兜底，不是“名股實債”，隨著權益比例的提升，少數股東損益占比較大的問題會逐步解決。 與很多房企一樣，市場的下行讓綠城中國計提的資產減值有所增加。去年，綠城中國計提非金融資產減值虧損15.02億元，明顯高于2021年的4.12億元。對于上述資產減值虧損，公司稱，主要是房地產市場下行，項目中部分業態銷售價格不及預期，如濟南春風心語、溫州春月江瀾和武漢桂語朝陽等；以及公司應用國際財務報告第9號準則，根據預期信用損失減值模型結合應收款對象、賬齡等因素綜合考慮其信用風險后，計提減值虧損0 .73億元。 28日，綠城中國股價上漲8.72%，報收10.60港元/股，總市值為268億港元。(更多報道線索，請聯系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經緯APP) (文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。) 中新經緯版權所有，未經書面授權，任何單位及個人不得轉載、摘編或以其它方式使用。責任編輯：李中元【編輯：郭晉嘉】
