核心板塊供地比例下降！蘇州三批次土拍看點如何？
土地市場向來是樓市的風向標。5月末，蘇州第二批次土拍收官，9宗地塊中7宗溢價成交，多宗刷新板塊樓面價，超出了市場預期，熱度一時高漲。土拍的熱度提升，主要也與供地質量有關，二批次土拍大部分地塊位于區域核心、次核心板塊，所以蘇州二批次土拍不管是溢價地塊的占比還是整體溢價率的實現，環比均有較大的上升。就在下周日（6月25日），2023年蘇州三批次土拍即將開槌，包括相城6宗、園區2宗、姑蘇區2宗、吳中區1宗、吳江區1宗。從第三批次土拍掛出的12宗地塊來看，核心區域供地比例已經開始降低。雖然從地塊素質條件來看，本次掛牌地塊沒有前兩輪優質，但也有一些亮點地塊，比如說園區斜塘2宗、姑蘇區胥江、南門2宗宅地，這些地塊未開先火，提前鎖定了市場熱度。接下來就跟著分析師，一起看看這些熱門地塊的亮點吧！壹姑蘇區Cric Suzhou第三批次集中供地，姑蘇區繼續出讓了兩宗優質涉宅地塊，分別位于南門與胥江板塊。2023年以來，姑蘇區已經掛出了5宗涉宅用地，達到了近年來掛牌數量之最。-南門市實小北地塊-蘇地2023-WG-25號地塊是第三批次土拍中最具看點的地塊之一。地塊在規劃調整之初就備受市場關注。今年4月，《蘇州市南門單元控制性詳細規劃01基本控制單元調整》中提出對該地塊進行規劃調整，調整不到兩個月就進行了出讓。地塊占地約3.42萬㎡，根據規劃地塊共包含A區、B區、C 區，A 區為城鎮住宅用地，區域內居住建筑最小戶型不小于160㎡，B區為城鎮住宅、科研混合用地，區域內內居住建筑最小戶型不小于140㎡，C區為地下空間，地塊起拍樓面價28456元/㎡。目前，地塊處于凈地狀態，周邊都有柵欄圍起。地塊位處主城核心，周邊配套也十分完善。交通上，地塊毗鄰4號線人民橋南站，是妥妥的地鐵盤。商業配套，蘇綸場就位于項目北側，匯鄰廣場、環宇薈等商業都在附近不遠處，另外南門商圈今年改造后的泰華商城與金地廣場也將與我們見面。最重磅的就是其教育資源，地塊一路之隔就是蘇州市實驗小學、蘇州市實驗小學附屬幼兒園。南門板塊已經斷供多年了，上一個新房項目還是21年入市的東原印長江，項目備案均價36188元/㎡。目前樓市主要以二手房市場為主，板塊內部分二手房在蘇州市實小學區光環之下，一些房齡較長的“老破小”均價都在4.1-4.5萬元/㎡，次新房如朗詩南門綠郡成交均價更是達到了6.1萬元/㎡。優越的地理位置賦能下，地塊大概率觸頂搖號，而隨著蘇州限價放開，未來這宗涉宅地塊入市后也或將重新定義板塊價格體系，市場表現值得期待。-胥江運泰路南24號地塊-蘇地2023-WG-24號地塊位于吳門橋街道運泰路南、凌波路東，西側緊靠京杭大運河，擁有運河景觀。地塊占地面積1.86萬㎡，容積率1.6，起拍樓面價為20000元/㎡。根據要求，項目最低裝標2000元/㎡，同時住宅戶型面積不低于120㎡，其中，140㎡以下戶型不超過總戶數的30%，又一個改善大平層項目要來了。地塊位處胥江板塊，各項生活配套也十分成熟。交通方面，地塊距軌交5號線雙橋站約800m，一站可直達軌交2號線、5號線換乘站勞動路站；向西約1公里就是軌交3號線與5號線換乘站索山橋西站，公共交通十分便捷。教育方面，周邊有胥江實驗中學、蘇州市勞動路實驗小學校等學校；商業方面，胥江龍湖天街即將于今年7月開業。此外，地塊距獅山核心商圈也僅2公里左右。目前板塊內新盤僅桃溪瀾園在售，項目最后一批次房源于近期取證，其整體備案均價4.2萬元/㎡，較此前價漲2%。待入市項目僅仁恒48號項目，距地塊近600m，目前規劃已出爐，住宅部分打造為9-11層低密洋房。地塊周邊次新二手房仁恒公園世紀、海胥瀾庭等掛牌價格在4.7-5.4萬元/㎡，項目入市后將有一定倒掛優勢。待桃溪瀾園最后一批房源售罄，胥江板塊也將進入房荒，胥江24號地塊的出讓也是對板塊新一輪的補倉，預計該地塊開拍時，熱度也不會低。貳工業園區Cric Suzhou工業園區有兩宗宅地出讓，均位于斜塘板塊，從去年開始斜塘板塊供應迎來了爆發。-斜塘東宏路南26號地塊-斜塘板塊持續供應，蘇地2023-WG-26號地塊位于東宏路南、金堰路西，是《斜塘河南退二進三規劃公示文件》中規劃調整的地塊之一。地塊體量不大，占地約2.5萬㎡，容積率2.0，起拍樓面價24500元/㎡。根據規劃，地塊裝標為3000-6000元/㎡，并且有人才房。地塊位置也非常不錯，就在在建軌交6號線金家堰站西側，片區內還規劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業用地和1個軌交站點，未來教育、商業配套齊全，生活與出行都十分便利。近年來，隨著奧體板塊開發完善，被人們稱為“奧體南”的斜塘板塊也被賦予了更多的期待，板塊新房市場競爭也較為激烈，華發仁恒河濱雅苑、保利天珺、象嶼天悅東方項目產品定位都向高端改善轉化，成交表現也可圈可點，板塊房價在4.5萬元/㎡左右。地塊所處的東宏路片區內還有多宗涉宅用地待出讓，未來也將是斜塘板塊的供應主力，片區內規劃打造為園區南高品質濱水社區。值得一提的是，與地塊一路之隔號蘇地2023-WG-17號，在5月末的第二批次集中土拍中，競價41輪后，進入搖號環節，由華潤置地斬獲，溢價率15%，板塊熱度上升了新的高度。這也使得即將出讓的斜塘26號地塊熱度提前鎖定，地塊能否同樣觸頂搖號，讓我們拭目以待。-斜塘原蓮花停保廠地塊-斜塘板塊另一宗待出讓地塊位于星塘街和獨墅湖大道交匯處，地塊原為蓮花公交停保場。地塊原為公交場站用地、公園綠地和水域地塊，在今年發布的《2023年第一批次局部地塊控規調整公示文件》中調整為了兩宗居住用地。本次出讓的地塊占地面積約為3.7萬方，容積率1.8，起拍樓面價22000元/㎡，目前地塊的公交停保場仍待拆除。根據要求，地塊裝標為2000-5000元/㎡，并且有人才房。地塊位于斜塘老街，周邊配套也較為完善。地塊距在建軌交8號線東延路站與在建軌交6號線約1.5公里左右，南側就是獨墅湖大道，交通較為方便；周邊有蓮花商業街、聯豐廣場等商業，距奧體商圈也只需約3公里車程。地塊離在售的斜塘三子都有一定距離，二手房市場，周邊的安置房小區蓮花新村掛牌價在2.5萬元/㎡左右，不具備參考性。與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價3.3萬元/㎡，建屋海德公園掛牌均價則達4萬元/㎡。叁吳中區Cric Suzhou吳中區本次僅有1宗宅地出讓，位于城南板塊。-城南楓津路西28號地塊-蘇地2023-WG-28號地塊位于吳中區城南街道澄湖東路北側、楓津路西側，占地約4.1萬㎡，容積率1.6，起拍樓面價為15000元/㎡。根據規劃，地塊單套戶型不低于120㎡，裝標不低于2000元/㎡。地塊周邊生活氛圍濃厚。家門口就是在建地鐵7號線楓津路站，自駕方面可通過吳中大道、東環南延等城市快速路，出行便捷。地塊南側一路之隔就是碧波中學與碧波實驗小學，東北側為楓津實驗小學，未來就學也較為方便。東吳龍湖天街、城南印象生活廣場等商業配套距地塊也不遠。板塊在售新房項目也不少，楓津路西地塊一路之隔就聚集了目前城南板塊主力在售新房項目，萬科保利濱河灣、晴翠璟園、明月濱河、中交春映東吳等價格都在2.8-2.9萬元/㎡，不過所剩房源均不多了。純新盤有龍湖云河頌即將開盤，項目打造6棟9-10F建面約178-225㎡洋房，容積率1.4，是吳中城南少有的純洋房社區，隨著項目入市，城南板塊備案均價或也將有所突破。吳中城南板塊規劃起點雖不及幾大新城板塊，但整體區位優越，交通便捷，生活配套完善，從自住角度來說，對改善客戶較為友好。肆相城區Cric Suzhou蘇州第三批次集中供地中，相城區一舉推出了6宗宅地，總出讓面積約為23萬㎡，成為了三批次供地主力軍。6宗地塊涉及黃埭、黃橋、澄陽與元和板塊，核心、次核心、鄉鎮板塊“雨露均沾”，其中元和板塊的兩宗涉宅用地值得關注。-元和華元路南33、34號地塊-元和板塊33、34號地塊位置相鄰，兩宗地塊的容積率都很低。蘇地2023-WG-33號，位于相城區元和街道華元路南、柴米港東，占地面積3.95萬㎡，容積率1.3，起拍樓面價16000元/㎡。蘇地2023-WG-34號，位于相城區元和街道華元路南、蠡塘河東，占地面積約2.2萬㎡，自帶商業，容積率1.2，起拍樓面價15679元/㎡。這兩宗地塊早在今年3月“相城高新區城市價值品鑒會”上就有過展示，根據規劃，兩宗地塊均要求單套戶型不小于120㎡，且裝標均不低于3000元/㎡。兩宗地塊位于元和板塊所規劃的“陽澄新城宜居宜業中心”片區，居住氛圍濃厚，配套也較為豐富。交通方面，地塊周邊設有在建地鐵8號線站點，北側在建春申湖隧道未來可直接到達園區。教育方面，周邊有陸慕高級中學、蘇州大學陽澄湖校區等眾多教育資源，形成教育組團特色。商業方面，目前周邊商業較為匱乏，地塊距相城天虹約3公里左右，驅車還是比較方便的。地塊鄰近陽澄湖，周邊都是低密度住宅項目，二手房掛牌均價在1.9-2.9萬元/㎡，其中別墅、疊加、洋房項目的二手房價格均在2.5萬元/㎡以上。華元路南周邊片區已經很久沒有新房供應了，以這兩宗地塊的低密屬性與地理位置，未來或將打造低密度住宅。伍吳江區Cric Suzhou吳江區本次出讓的地塊位于吳江太湖新城板塊，近吳江汽車站附近。-太湖新城長安路東6號地塊-WJ-J-2023-006號，位于吳江太湖新城東太湖大道北長安路東，占地面積約3.4萬㎡，容積率1.8，起拍樓面價10262元/㎡。地塊位于吳江太湖新城板塊，距離軌交4號線與吳江汽車站很近，公共交通出行較為便捷，周邊還有萬寶財富廣場、吳江天虹等大型商業綜合體，各項配套較為豐富。作為吳江區樓市“王牌”的吳江太湖新城，近年來城市資源配套不斷兌現，板塊價值備受市場認可，板樓市競爭也比較激烈，板塊產品類型含括疊加、洋房、小高層和高層，類型豐富。近年來，吳江太湖新城項目在戶型尺上也不斷進階，板塊紅盤中建丨吳江城投笠澤之星加推起步房源就在約149㎡，項目4月最后一批次洋房取證，取得了勁銷8成的成績，其備案價也是當前吳江區的天花板34050元/㎡。中建|吳江城投·笠澤之星從首開到三次加推均表現搶眼，形成了搶購熱潮，多次登頂克而瑞的熱銷榜單，榮獲克而瑞2022年度吳江高端改善商品住宅銷售金額、套數與面積三冠王。項目位于蘇州灣核心位置，緊鄰地鐵4號線笠澤路站，交通便捷，板塊內教育資源隸屬區域頭部梯隊，萬象匯、吾悅廣場商業綜合體環伺，可滿足生活、購物、娛樂等需求。項目由19棟7-9F洋房和7棟15-17F小高層組成，主力在售為建面約160㎡闊景平層、205-280㎡奢裝洋房，清一色的大平層，改善屬性純粹。戶型設計上，笠澤之星全部采用大橫廳設計，讓空間和視野更加開闊舒朗，有效地保證了生活動區空間的較大化。裝修標準上，三大件配備博世地暖、三菱重工空調、霍尼韋爾新風系統等一線品牌。廚衛系統甄選德系精工大牌漢斯格雅、杜拉維特，搭配家電行業中的愛馬仕-德國AEG。（實際交付標準為該品牌或同檔次品牌）在社區景觀打造方面，項目打造中式園林示范區，目前已盛大開放；利用架空層、公共空間平臺等打造“全年齡 lobby 會所”，滿足業主全齡段的娛樂休閑需求。總得來看，不論是項目配套、社區景觀，還是戶型、裝修，中建|吳江城投·笠澤之星都擁有蘇州前列的品質與水準。太湖新城長安路東6號地塊周邊也很久沒有新房供應了，周邊的小區也有一定年代，二手房價格在1.9-2.2萬元/㎡，未來地塊項目入市或能夠緩解周邊積壓的改善需求。上述盤點的8宗地塊，總體來說都有一定亮點。如今，隨著蘇州頭部價值板塊園區核心、新區獅山“余糧”越來越少，下一階段的土地供應，或將逐步轉向區域次核心板塊。在6月初結束的杭州、武漢、重慶等城市的土拍來看，土拍“冷熱不均”現象仍然凸顯，土地市場仍存在明顯分化。隨著土地市場競爭加劇，部分房企拿地策略也開始從聚焦中心區域向周邊延伸，如杭州、南京土拍也有非核心地塊溢價成交的案例。而接下來蘇州土地市場熱度能否持續？面對蘇州次核心板塊宅地，民企參與度將如何？6月25日，蘇州第三次集中土拍，我們拭目以待。??本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）僅代表克而瑞蘇州機構觀點，供參考引用數據和觀點必須經克而瑞蘇州工作人員同意轉載務必按照以下格式：轉自：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）讀完文章后感謝“分享、點贊、在看”三連支持
